Czy schody wlicza się do powierzchni użytkowej domu?

Wielu inwestorów, architektów i właścicieli nieruchomości, zwłaszcza na etapie projektowania bądź zakupu domu, zadaje sobie jedno pytanie: czy schody wlicza się do powierzchni użytkowej? Odpowiedź wydaje się pozornie prosta, jednak rzeczywistość okazuje się bardziej złożona – wszystko bowiem zależy od kontekstu prawnego i celu, w jakim powierzchnia ma zostać obliczona.

Rozbieżności w interpretacji norm i przepisów mogą prowadzić do błędów sięgających nawet kilku metrów kwadratowych, co w przypadku sprzedaży domu czy naliczania podatku może mieć poważne konsekwencje. W artykule wyjaśnimy, czym jest powierzchnia użytkowa domu, jak ją prawidłowo liczyć i jakie zasady obowiązują w przypadku schodów. Czy w każdej sytuacji powierzchnia schodów jest uwzględniana? A może zależy to od lokalizacji, czy schody wewnętrzne liczą się inaczej niż klatka schodowa w budynku wielorodzinnym? Przeczytaj, aby nie dać się zaskoczyć.

Uwaga: Artykuł ma charakter poglądowy. W każdym przypadku należy odnieść się do aktualnych przepisów prawa, norm technicznych oraz przeznaczenia obliczeń. W razie wątpliwości rekomendujemy konsultację z uprawnionym projektantem lub specjalistą.

Co to jest powierzchnia użytkowa?

Zgodnie z przepisami, powierzchnia użytkowa domu to suma powierzchni pomieszczeń przeznaczonych do stałego pobytu ludzi oraz pomieszczeń pomocniczych, które służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W świetle aktualnych przepisów główną podstawą do jej określania jest Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r., a dokładniej §12 tego aktu.

Zgodnie z jego treścią, wszystkie wskaźniki powierzchniowe oraz kubaturowe należy obliczać zgodnie z zasadami opisanymi w najnowszej dostępnej wersji normy PN-ISO 9836, opublikowanej w języku polskim. Obecnie obowiązuje wersja PN-ISO 9836:2015-12, która wyraźnie precyzuje sposób klasyfikowania i liczenia różnych typów przestrzeni.

Jak obliczyć powierzchnię?

Sposób obliczania powierzchni użytkowej schodów, podobnie jak całego budynku, zależy od celu, w jakim wykonuje się pomiary. W praktyce bowiem obowiązują różne zasady w zależności od zastosowania: inne przy projektowaniu, inne przy sprzedaży, a jeszcze inne w kontekście podatkowym.

1. W projektowaniu budynków należy stosować normę PN-ISO 9836:2015-12, wskazaną w załączniku do Rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. (§12). Przepisy jednoznacznie stanowią, że obowiązuje najnowsza opublikowana wersja normy, co oznacza konieczność uwzględnienia zmian w metodologii obliczeń, w tym sposobu klasyfikacji przestrzeni pod i nad schodami;
2. W przypadku sprzedaży lokalu deweloperzy opierają się zwykle na definicjach zawartych w ustawie o własności lokali oraz na umowach deweloperskich. Tu dopuszczalne są różne praktyki, jednak sprzedający muszą zadbać o zgodność z zapisami projektu budowlanego i informować nabywców o zasadach przyjętych w obliczeniach. Brak precyzji w liczeniu może prowadzić do poważnych roszczeń – nawet kilku metrów różnicy w powierzchni użytkowej domu;
3. W celach podatkowych stosuje się inne podejścia, wynikające z interpretacji przepisów prawa podatkowego. W wielu przypadkach powierzchnia użytkowa liczona dla potrzeb podatku od nieruchomości może się różnić od tej, jaką ujmuje się w dokumentacji projektowej.

W kontekście projektowym szczególne znaczenie ma §20 ust. 1 pkt 4b rozporządzenia z 2020 roku, który precyzuje zasady kwalifikowania przestrzeni:

• do powierzchni użytkowej wlicza się pomieszczenia o wysokości równej lub większej niż 2,20 m – w 100%,
• przestrzenie o wysokości od 1,40 m do 2,20 m – w 50%,
• wszystkie powierzchnie poniżej 1,40 m – pomija się całkowicie.

Zasady te obejmują również przestrzeń pod schodami. Oznacza to, że jeśli można ją funkcjonalnie wykorzystać (np. jako schowek), i jej wysokość wynosi minimum 1,40 m, może zostać zaliczona do powierzchni użytkowej – w całości lub częściowo, zgodnie z podanymi progami.

Co się wlicza do powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego?

Powierzchnia użytkowa domu obejmuje wszystkie pomieszczenia spełniające funkcje mieszkalne i użytkowe, pod warunkiem że ich wysokość oraz przeznaczenie odpowiadają kryteriom zawartym w przepisach. Zalicza się do niej między innymi:

• salony, sypialnie i gabinety,
• kuchnie i łazienki,
• korytarze, wiatrołapy, spiżarnie,
• wnęki ze wbudowanymi szafami,
• antresole i ogrody zimowe.

Pod warunkiem spełnienia kryteriów wysokości, również powierzchnia schodów wewnętrznych może być uznana za użytkową.

Czego nie wliczamy do powierzchni użytkowej domu?

Przepisy jasno wskazują, że nie wszystkie przestrzenie mogą zostać zakwalifikowane jako użytkowe. Niezależnie od funkcji, pomieszczenia o wysokości poniżej 1,40 m są całkowicie pomijane. Również do powierzchni użytkowej domu nie wlicza się:

• klatek schodowych będących częścią wspólną budynków wielorodzinnych,
• szybów windowych, kominów, wnęk instalacyjnych,
• balkonów, tarasów i loggii,
• garaży oraz kotłowni, jeśli ich przeznaczenie nie obejmuje stałego pobytu ludzi.

Czy schody w domu to powierzchnia użytkowa?

Tak, ale pod pewnymi warunkami. Schody metalowe czy drewniane, które znajdują się wewnątrz domu jednorodzinnego, pełniące funkcję komunikacyjną między kondygnacjami, mogą być wliczane do powierzchni użytkowej – jednak tylko wtedy, gdy spełniają wymagania wysokościowe określone w rozporządzeniu.

• Jeśli powierzchnia schodów ma wysokość powyżej 2,20 m – liczy się ją w całości;
• Gdy wysokość zawiera się między 1,40 a 2,20 m – liczy się ją w 50%;
• Przestrzeń niższa niż 1,40 m nie jest brana pod uwagę.

Dlatego, odpowiadając na pytanie, czy schody wliczamy do powierzchni użytkowej – tak, ale zależnie od wysokości i przeznaczenia. Dodatkowo zastosowanie ma tu aktualna norma PN-ISO 9836:2015-12, która precyzuje klasyfikację takich przestrzeni.

Czy klatka schodowa to powierzchnia użytkowa?

W budynkach wielorodzinnych klatki schodowe nie są częścią lokali mieszkalnych, lecz należą do przestrzeni wspólnych. Oznacza to, że nie są ujmowane w indywidualnych obliczeniach powierzchni użytkowej domu. Inaczej jest w przypadku domów jednorodzinnych, gdzie schody wewnętrzne łączące kondygnacje należą do bryły użytkowej.

W związku z tym, czy schody to powierzchnia użytkowa – odpowiedź zależy od kontekstu: przestrzeń wspólna – nie; przestrzeń wewnętrzna – tak, o ile spełnia normy dotyczące wysokości.

Odpowiedź na pytanie, czy schody wlicza się do powierzchni użytkowej, zależy od wielu czynników – przede wszystkim celu obliczenia oraz zastosowanych przepisów. Dlatego tak ważne jest, aby każdorazowo sięgać po aktualne regulacje, czyli Rozporządzenie Ministra Rozwoju z 2020 roku oraz normę PN-ISO 9836:2015-12.

Zadbaj o poprawność wyliczeń. To one mają wpływ nie tylko na wartość nieruchomości, ale także na Twoje bezpieczeństwo prawne jako inwestora lub nabywcy.